AngloLex.org

AirBNB: всемирный гигант маленькой аренды

AirBNB, вместе с Uber, Facebook и Google, является главным объектом отрицательных комментариев, когда речь заходит об издержках и проблемах становления современной интернет-экономики. Таракан, обнаруженный туристом в гостинице, воспринимается им в качестве неприятного, но терпимого визитера. Тот же таракан, встреченный на кухне квартиры, арендованной на несколько дней через сервис AirBNB, становится кровожадным монстром, специально помещенным на жилплощадь сотрудниками интернет-сервиса с единственной целью - отравить жизнь постояльца, превратить ее в худший из фильмов - ужасов, да еще и заразить какой-нибудь ужасной болезнью. Свое глубочайшее психическое потрясение от знакомства с квартирной фауной пользователь в своем иске к AirBNB, не раздумывая, сразу оценивает в десятки, а то и в сотни тысяч долларов.

AirBNB Logo

К сожалению, "тараканья", "пылевая", "мусорная" и любая другая истерия вокруг AirBNB подпитывается публикациями вовсе не одной только желтой прессы, но солидными, претендующими на аналитическую важность и обстоятельность, изданиями. Создается впечатление, что журналистам иногда просто нечем заполнить газетную площадь, и тогда на помощь приходит очередная страшилка от "аировского" туриста.

Например, в 2016 году некий молодой американский юрист Кристиан Пугачевский (Christian Pugaczewski) через сервис AirBNB арендовал крошечную квартирку в Нью-Йорке в связи со своими служебными надобностями. Внес залог в 3 тысячи долларов и оплатил стоимость аренды в сумме 20 тысяч долларов. Квартира хотя и была маленькой, но располагалась в достаточно престижном районе города, а потому не была самой дешевой. К тому же арендовалась она на достаточно длительный срок, а не краткосрочно.

Интернет-сервис в описании квартиры на сайте обещал "комфортабельное" жилье, но г-н Пугачевский обнаружил в нем грязь, мусор и все тех же тараканов. Естественно, подал к AirBNB иск в защиту своего права, как потребителя, на получение за свои деньги обещанного комфорта.

Новость ни о чем. Даже не новость вовсе. Но жалобу юриста Пугачевского сочла возможным разместить на своих страницах в качестве сенсации The New York Post (!) и не постеснялась перепечатать на другой стороне Атлантического океана не кто-нибудь, а сама The Times (!).


На самом деле, сегодня ставший уже глобальным интернет-сервис AirBNB заслуживает того, чтобы говорить о нем с совершенно другой точки зрения. Ведь он возник из идеи, которая вызывала пренебрежительное фырканье и насмешки, и эта идея в отсутствие газопроводов, нефтяных вышек и золотых приисков сегодня по своей рыночной капитализации обгоняет весь тот бизнес, который только себя считает настоящим предпринимательством, выкачивая из планеты ее последние жизненные силы и соки.

На самом деле, чего проще, связать между собой в качестве интернет-посредника людей, желающих за деньги кратковременно разместить постояльцев в своих домах, квартирах и комнатах, или даже в отгороженных ширмами углах, и тех, кто по каким-то причинам не может или не хочет пользоваться услугами гостиниц и хостелов, а знакомых в чужом городе, к которым можно было бы навязаться на ночлег, не имеет. Но для того, чтобы реализовать эту идею, нужно было не просто наладить обмен информацией и распространение рекламы по всей планете, но изменить сознание своих потенциальных клиентов. Сделать так, чтобы они заинтересовались сервисом, а это в современном интернет-бизнесе самое главное, что отличает его от добычи нефти и газа, где никого ни в чем заинтересовывать не нужно.

Психологически, людям значительно комфортнее размещаться на короткое время в гостиницах, чем в чужом жилье. Исключение составляет только тот немногочисленный отряд граждан, которые снимают жилье постоянно, в год по два или три раза переезжая с места на место с личной подушкой и одеялом.

В гостинице все свои, такие же кратковременные постояльцы, как и ты сам. Если речь идет об отелях средней руки, на которых и строится весь гостиничный бизнес, то никаких претензий в номерах нет, и сами постояльцы тоже за свои скромные деньги ни на что особенное не претендуют. Переночевали, умылись, ушли.

В частном чужом жилье все иначе. В нем кратковременный постоялец чувствует себя дискомфортно и, вследствие именно краткосрочности пребывания, не успевает привыкнуть к этому жилью.

В гостинице на тебя никто не смотрит подозрительно. В частном жилье на тебя подозрительно смотрят все: и хозяева, и соседи.

Хорошо, если и те и другие попались радушными и позитивными, но так бывает далеко не всегда. Значит, интернет-сервис своим дружелюбием и учтивостью, пусть даже реализуемой компьютерным роботом, должен заранее компенсировать пользователям возможный будущий дискомфорт от пребывания в чужом жилье на правах временного постояльца.

Заслуга и коммерческая удача создателей сервиса AirBNB состоит именно в том, что они постарались и сумели изменить отношение массового потребителя гостиничных услуг к идее кратковременного заселения в чужое жилье с правом пользования всеми находящимися в нем предметами бытового обихода.

Проводимая сегодня AirBNB рекламная компания со слоганом "Приезжай пожить!" направлена именно на это. В гостиницы пожить не приезжают. В них заселяются или размещаются для ночевки. А для AirBNB важно поддерживать хотя бы на уровне иллюзии идею жизни в чужой квартире как в своей собственной.

Сегодня AirBNB является одним из лидеров и символов интернет-экономики. Его рыночная капитализация вплотную приблизилась к 30 млрд. долларов. В одной только Великобритании в прошлом (2016) году выручка хозяев жилья от сдачи его в краткосрочную аренду через портал AirBNB составила 657 млн. фунтов или почти 1 млрд. долларов.


В бизнесе, который ведет AirBNB много проблем, в том числе весьма серьезных. Работа интернет-посредника в режиме удаленного доступа с гражданами, многие из которых компьютерно безграмотны, либо, наоборот, слишком грамотны для того, чтобы совершать мошеннические действия, либо просто по-человечески непорядочны, стоит компании многих сил и денег, и заставляет постоянно думать о сохранении репутации. К тому же, вслед за AirBNB уже устремились конкуренты и на рынке краткосрочной аренды жилья постепенно начинает становиться тесно.

Свой вклад в усложнение жизни интернет-сервису вносят разнообразные контролеры и регуляторы самых разных стран, в которых AirBNB ведет свой бизнес.

Вероятно, первыми в списке проблем AirBNB значатся мошенники, предлагая интернет-сервису для предоставления в аренду несуществующее жилье. Именно они, а вовсе не мусор и тараканы в заявленных в качестве "изумительных" и "комфортабельных" апартаментах, портят репутацию компании и ее отношения с клиентами больше всего. Хотя проблема несоответствия фактического состояния жилья его описанию и фотографиям также очень серьезна.

Компания постоянно улучшает способы обнаружения обмана со стороны владельцев презентуемого на сайте жилья.

Компьютерные роботы AirBNB бороздят весь интернет в поисках любой информации о предлагаемых к размещению на сайте компании объектах, выискивают, сравнивают и сличают фотографии объектов с тем, чтобы выявить факты использования одних и тех же фотоснимков при сдаче в аренду разного жилья. Проверяют действительность адресов объектов и действительность адресов электронной почты арендодателей. Разыскивают любые упоминания об арендодателях в интернете с тем, чтобы составить максимально достоверный портрет этих людей. Но от неудач никто не застрахован. И связаны они не только с изощренностью мошенников, но и с тем, что сами арендаторы не всегда соблюдают довольно простые правила: не связываться с хозяевами жилья лично, минуя AirBNB; для связи с самой компанией использовать только указанные на ее сайте корпоративные почтовые адреса; не отвечать на странные и подозрительные запросы и приглашения, пришедшие якобы от компании, но с каких-то чужих адресов электронной почты; избегать вариантов с оплатой аренды жилья напрямую хозяевам домов, квартир и комнат через электронные кошельки или с использованием банковских карт, но оплачивать жилье только через портал AirBNB, либо выбирать такое жилье, где оплата аренды производится хозяину наличными непосредственно по приезде гостя.


Пока еще не составляет большого труда завести на портале AirBNB ложный профиль арендодателя. Для этого достаточно иметь номер телефона с SIM-картой, купленной анонимно в переходе метро, фотографии интерьера приличной квартиры и внешнего вида дома, в котором она размещается (их можно тысячами извлекать из интернета), а также адрес почты для связи с компанией.

Никаких документов, подтверждающих личность "арендодателя", наличие у него права распоряжения указанным в профиле жильем, и соответствие этого жилья его описанию и фотографиям AirBNB не требует. Условия бизнеса предполагают очень высокую степень доверия. В противном случае никакого глобального бизнеса у компании не получилось бы. Она не может позволить себе превратиться в горжилобмен советского типа.

Airbnb logo

По утверждению британской некоммерческой организации защиты прав потребителей Which?, которая тестирует предлагаемые англичанам интернет-сервисы, традиционные услуги, потребительские товары, выявляет подделки и обман на потребительском рынке, открытие сотрудником организации полностью ложного профиля арендодателя на сайте AirBNB заняло всего несколько минут, и количество профилей, созданных специально с целью обмана потребителей, по мнению Which? исчисляется тысячами. Это не кажется слишком уж серьезной проблемой на фоне свыше 3 млн. указанных в базе данных AirBNB вариантов аренды жилья, но только до тех пор, пока не коснется тебя лично.

С перечнем предостережений и советов по выявлению обмана в профилях арендодателей на портале AirBNB и других интернет-сервисов краткосрочной (туристической) аренды жилья, которые Which? сформировала для потребителей, можно ознакомиться по этой ссылке.


Вокруг сдачи жилья в краткосрочную аренду с использованием сервиса AirBNB иногда возникают скандалы и другого рода.

Предприимчивый молодой человек Марк Адамс Mark Adams снимал в Дублине двухкомнатную квартиру с июля 2014 года у своего приятеля.

Несмотря на отсутствие у него какого-либо права сдавать это жилье в поднаем, он за полтора года (с конца 2015 по середину 2017 года) умудрился около 300 раз предоставить квартиру в качестве краткосрочного жилья постояльцам, которые связывались с ним через портал AirBNB.

Марк никого не обманывал. Квартира у него была, и она в точности соответствовала тому описанию, которое он разместил на портале. Вот только для настоящего хозяина квартиры такая бурная коммерческая активность Марка явилась неприятным открытием.

Триста совершенно чужих постояльцев за полтора года, что называется, "убили" квартиру. Она теперь требовала значительного ремонта, замены мебели и сантехники. Более того, прознав о случившемся, страховая компания аннулировала полис имущественного страхования, выданный хозяину многострадальной квартиры. Страховать убытки, причиненные хозяину квартиры, ставшей проходным двором, дураков нет. И здесь настоящий хозяин жилья потерял свои деньги.

Разбирательство между двумя теперь уже бывшими друзьями - арендатором и арендодателем - перешло в административную плоскость. Дублинское управление по надзору в сфере аренды жилья (Residential Tenancies Board - RTB), которое во внесудебном порядке рассматривает жалобы и споры между арендаторами и арендодателями в жилом секторе, постановило взыскать с Марка 3,5 тысячи фунтов в возмещение причиненных арендатору убытков. Хозяин требовал взыскать в 2 раза больше, но Марку удалось доказать, что некоторые элементы мебели и внутреннего убранства квартиры уже были повреждены и сильно изношены при передаче жилья ему в аренду, и его постояльцы здесь ни при чем.


Вообще почему-то именно в Ирландии в сравнении с другими европейскими странами отношения государства и интернет-сервиса AirBNB складываются как-то особенно сложно.

В Дублине свыше 6,5 тысяч квартир и односемейных домов находятся в базе данных AirBNB в качестве предлагаемых в краткосрочную аренду. Для Лондона или Москвы это - смех. Для столицы Ирландии это серьезная цифра.

Считается, что выгодная хозяевам жилья краткосрочная аренда придавливает рынок долгосрочной аренды, делает его дефицитным с точки зрения предложения квартир в длительный наем и подталкивает цены вверх. В первую очередь от этого страдает молодежь, которая утрачивает финансовую способность разъехаться со своими родителями со всеми вытекающими из этого социальными последствиями: от снижения рождаемости до роста бытовых конфликтов и даже бытовой преступности.

Проблема усугубляется тем, что во многих случаях вновь построенное жилье намеренно приобретается с целью сдачи его в краткосрочную аренду. Для покупателей такого жилья это выгодное вложение средств, а для не слишком обширного рынка недвижимости Ирландии - рост дефицита жилья для граждан страны.

Власти намерены внедрить систему обязательной регистрации всех размещаемых на порталах AirBNB и других арендных интернет-сервисов предложений о сдаче в краткосрочную аренду жилья на территории Ирландии. Это должно помочь властям понять в точности масштаб проблемы и начать следить за несанкционированной предпринимательской деятельностью хозяев домов и квартир. Также предлагается ужесточить законодательство в том смысле, чтобы обязать AirBNB удалять из своей базы профили тех арендаторов, которые сделали краткосрочную аренду собственных квартир и домов коммерческой деятельностью, не имея на это никакой лицензии и не уплачивая налоги. Если жилье постоянно предлагается в аренду в течение года, то оно должно исключаться из доступа через портал арендного интернет-сервиса.

Даже удивительно, что в Ирландии, являющейся страной с развитыми рыночными отношениями, чисто экономические проблемы насыщения рынка жилья и создания экономических выгод к перетеканию предложения квартир и домов из сектора краткосрочной аренды в сектор долгосрочной аренды, власти хотят решить исключительно административными методами, характерными для бывших стран развитого социализма. Уже не первый раз я отмечаю случаи совершенно марксистского подхода к регулированию экономических и социальных отношений в государствах, не знавших никаких великих социалистических революций. Неужели ирландские чиновники думают, что если приказать счастью наступить, то оно действительно наступит, и во всех бедах рынках недвижимости страны виноват американский интернет-сервис?

Более подробно о предложениях по регулированию сервиса краткосрочной аренды см. ниже.


Во всех обсуждениях, связанных с ведением AirBNB своего бизнеса в Ирландии четко определяется ровно та же проблема, которая вообще характера для взаимоотношений с государством всех прочих крупных интернет-сервисов, масштаб бизнеса и влияния на умы людей со стороны которых стал изменять экономические и общественные отношения. Это проблема раскрытия информации о пользователях.

Государство крайне неуверенно чувствует себя в том случае, когда некоторые массивы информации о его гражданах и их деятельности аккумулируются не в доступных чиновникам базах данных, а на серверах коммерческих организаций, к которым чиновники доступа не имеют. Возникает ситуация управленческого конфликта, лучшим средством разрешения которого чиновники всегда считают закон. Коммерческих агрегаторов персональных данных он должен к чему-то обязать, а представителям власти что-то разрешить. И борьба на этом фронте, судя по всему, имеет все шансы к тому, чтобы стать бесконечной и, в конечном счете, безрезультатной, поскольку нет в обществе никакого другого персонажа, который бы накапливал, хранил, сберегал и анализировал сведения о гражданах хуже и бездарнее, чем задавленный указаниями и поручениями начальства чиновник-исполнитель.


Негативный отзыв как один из важнейших инструментов защиты прав потребителей

Права потребителей, в данном случае краткосрочных арендаторов жилья, включают в себя право на ознакомление с любыми позитивными и негативными отзывами других потребителей - арендаторов тех же объектов.

Для пользователей сервиса AirBNB, равно как для пользователей всех других интернет-сервисов бронирования гостиниц и апартаментов, приобретения ознакомительных и рекреационных пакетов туристических услуг, эти отзывы имеют огромное значение.

Не читать отзывы бывалых людей могут позволить себе только граждане, заселяющие в пятизвездочные отели, хотя и там бывают неприятные сюрпризы, вроде вида из окон на мусорные бачки или наличие круглосуточно гудящего автомобилями шоссе прямо под теми же окнами. А если окна выходят во внутренний дворик (в атриум), то в пять утра можно быть разбуженным веселой руганью уборщиц и грохотом их тележек.

Правильная политика интернет-сервиса по размещению на своем сайте отзывов пользователей представляется не менее важной по сравнению с ценовой политикой. Знают об этом не только владельцы интернет-сервисов, но и органы защиты прав потребителей.

До последнего времени AirBNB старалась не допускать размещения на своем портале резко негативных отзывов потребителей, неудовлетворенных качеством того жилья, которое они снимали при посредничестве компании.

Если по приезде в пункт назначения постоялец приходил в ужас от увиденного им в реальности жилого объекта и отказывался вселяться, либо, зажав нос и закрыв глаза, все же вселялся в предлагаемое жилье, но не выдерживал до окончания такого своего "отдыха" и требовал прекратить аренду досрочно в связи с неудовлетворительными условиями проживания, AirBNB, как правило, возвращала деньги за вычетом своей комиссии, однако, не позволяла размещать у себя на сайте соответствующий пережитому эмоциональный отзыв постояльца.

Эта практика была признана в Великобритании нарушающей права потребителей и идущей вразрез со стандартами честного и добросовестного предпринимательства на рынке краткосрочной аренды жилья.

Британский антимонопольный орган (Competition and Markets Authority) летом текущего (2017) года потребовал от AirBNB изменить свою политику в отношении размещения на портале негативных отзывов, причем, касаться это должно не британских граждан, а любых предлагаемых компанией в краткосрочную аренду объектов недвижимости, вне зависимости от того, граждане какой именно страны такие объекты бронируют. Все объекты, которые может видеть на сайте AirBNB британец, должны быть доступны для критики со стороны побывавших в них постояльцев.

Цена

Чтобы там ни говорили о свободе сторон сделки в определении ее условий, но ни AirBNB и никакой другой интернет-сервис бронирования жилья, туристических путевок, билетов, экскурсий и развлечений не может пустить это дело на самотек и позволить продавцам услуг полностью самостоятельно определять цену предложения.

С этой точки зрения деятельность интернет-сервиса перестает быть традиционным посредничеством, т.е. сведением в одну точку интересов сторон сделки без вмешательства в ее условия. Осуществляющие стыковку интересов сторон сделок интернет-сервисы прямо и однозначно не просто вмешиваются в определение сторонами сделок их условий, но навязывают такие условия им. В частности, определяют цену услуги или товара. Причем, заинтересованность интернет-сервиса заключается вовсе не в том, чтобы цена была максимально высокой и, соответственно, максимально высоким было комиссионное вознаграждение посредника. Наоборот, заинтересованность интернет-посредника заключается в минимизации цены, влекущей увеличение заинтересованности пользователей, рост количества заключаемых сделок. Интернет-посредники играют не на рынке высоких цен, а на рынке больших товарных оборотов.

Реализуемая AirBNB модель "умного" или "динамического" ценообразования (smart pricing или dynamic pricing) призвана ограничивать аппетиты арендодателей и сообразовывать их с возможностями арендаторов. Арендодателям это не нравится и они жалуются на AirBNB, что он своей ценовой политикой лишает их очевидной дополнительной прибыли.

Каждый хозяин предлагаемого в аренду объекта (жилого или нежилого) склонен немного отрываться от реальности, стараясь не продешевить. Пользователи сервиса AirBNB здесь не являются исключением.

Система "умного ценообразования" определяет ценовые предложения на аренду жилья в автоматическом режиме, исходя из сравнения аналогичных вариантов на данном рынке с заявленными арендодателем характеристиками жилья, а также имея в виду активность спроса на этот объект в прошедшие периоды. Во внимание принимается также сезонность, активность потока туристов, объем и состояние гостиничного фонда в этой же местности, в общем достаточное количество параметров для того, чтобы выявить наилучшую цену.

Случаются, однако, ошибки. В своем желании развернуть туристов спиной к хостелам и гостиницам компьютерный робот иногда действительно выдает нечто несуразное.

В частности, в особенно любимой сотрудниками AirBNB Ирландии некоторые ценовые предложения по аренде снижались компьютерной программой в четыре - пять и более раз. Например, одно из предложений в размере 65 евро за ночь было снижено роботом до 11 евро за ночь, что делало аренду совершенно неинтересной для арендодателя. За одну ночь гости только туалетной бумаги израсходовали бы на сумму большую, чем предложил робот. При том, что в связи со скудностью гостиничного фонда ирландская столица Дублин входит в двадцатку самых дорогих городов мира по рейтингу ставок краткосрочной аренды. Провести одну ночь в Дублине в частной квартире, в среднем, стоит 120 евро. Фактически, как в Риме, Флоренции или Париже перед началом высокого сезона или сразу по его окончании.

Справедливости ради отметим, что использование программы "умного ценообразования" является для арендодателей AirBNB опцией, которой они вправе не воспользоваться. Однако, в случае отмены этой опции и самостоятельного назначения арендодателем цены, при которой объект "застрянет" в нижней части листинга компании, сотрудник AirBNB по телефону или по электронной почте вежливо предложит арендодателю взять себя в руки и вернуться в реальный мир.

Конкуренты

Конкуренты AirBNB известны. Это и глобальные и местные в различных государствах арендные или, как их иногда называют на "русском англоязе", "леттинговые" интернет-сервисы (letting services, от английского to let, сдавать в аренду), например, Booking.com, Holyday Lettings, HomeAway.co.uk.

Но есть и другие конкуренты, менее известные широкой публике стартапы инновационного интернет-предпринимательства, намеренные потеснить AirBNB в конкретных нишах и секторах краткосрочной аренды жилья.

Знакомьтесь, Le Collectionist, позиционирующий себя арендным интернет-сервисом для богатых и, соответственно, противопоставляющий себя сервису AirBNB, который в новоиспеченном он-лайн агентстве теперь считают сервисом для бедных.

Le Collectionist это не консьерж-агентство, но именно и исключительно сервис по краткосрочной сдаче в аренду так называемого элитного или люксового жилья. Уже сегодня этот интернет-сервис предлагает очень обеспеченным гражданам отказаться от размещения в пятизвездочных отелях и воспользоваться любым из 2 300 объектов из базы данных Le Collectionist, имеющих более 100 различных локаций по всему миру.

Вид одного из объектов представлен на этой фотографии.

Вилла

Поскольку новый арендный сервис рассчитан на богатую и капризную публику, в чистом виде модель работы с пользователями, которую развивает AirBNB, элитному леттинговому агентству не подходит. Одного он-лайн общения с клиентами не достаточно. Каждого из богачей необходимо приветствовать и обслуживать лично, демонстрируя улыбку и счастье от встречи с клиентом.

Опять же, если полагаться только на модель он-лайн посредничества, то любой "мусорно-тараканий" скандал, вокруг предложенного обеспеченному клиенту дорого жилья, поставит крест на всем бизнесе Le Collectionist. Также, если за счет огромного ежесуточного количества сделок AirBNB, в принципе, может позволить себе отказ некоторых его клиентов от услуг в связи с тяжелым опытом встречи с интернет-мошенниками, то Le Collectionist такого себе позволить не может. Любое мошенничество со сдачей в аренду элитного жилья может привести не только к очень крупным убыткам агентства, но и к окончанию всего его бизнеса из-за разнесенного прессой по всему свету скандала.

Поэтому бизнес-модель Le Collectionist включает в себя не только удаленное общение с клиентами посредством богато и солидно оформленного интернет-сайта, но и личное общение сотрудников агентства с клиентами. Сегодня Le Collectionist открыл уже 15 своих офисов в основных "точках успеха", включая Ибицу и Сен-Тропе. В планах значится открытие до 100 офисов по всему миру к 2020 году.

Он-лайн старт-ап Le Collectionist был создан в 2013 году, доказал свою живучесть и коммерческую привлекательность, и поэтому сумел два месяца назад, в сентябре текущего (2017) года, привлечь дополнительное финансирование в размере 10 млн. долларов на дальнейшее развитие своего бизнеса от венчурного инвестора Red River West, входящего в группу инвестиционного гиганта Artemis, контролирующего модные дома Gucci и Stella McCartney, а также один из старейших символов жизненного успеха - аукционный дом Christie's.

Новые сервисы и модели бизнеса AirBNB

AirBNB не впал в летаргию, ограничиваясь сбором денежного урожая с уже зарекомендовавшей себя бизнес-модели, которую он использует с момента начала своей деятельности. Вовсе нет. Компания постоянно озабочена придумыванием новых сервисов и новых форм взаимодействия с клиентами.

Вот одна из самых последних новинок.

В своем родном Сиэтле AirBNB в кооперации с местным старт-апом рынка недвижимости Loftium начал обкатку новой схемы привлечения собственников жилья к выводу его на рынок краткосрочной аренды с помощь интернет-сервиса AirBNB.

Лицам, решившим приобрести односемейные дома в Сиэтле в качестве своего первого и единственного собственного жилья, интернет-сервис предлагает кредитную помощь в размере до 50 тысяч долларов от цены планируемой покупки с условием заключения соглашения о том, что одна отдельная (изолированная) комната в приобретаемом односемейном доме будут выставляться в течение 357 дней в году в горизонте до трех лет на сдачу в краткосрочную аренду через AirBNB.

Сиэтл является дорогим по стоимости жизни городом, и одна ночь в изолированной комнате в односемейном доме может стоить до 70 долларов. Если в течение всех 357 дней в году эта комната будет сдаваться, то выручка составит почти 25 тысяч долларов. Эти деньги пойдут на возврат полученной от AirBNB финансовой поддержки.

Поскольку в результате сделки возникает кредитное отношение, а недвижимость почти всегда приобретается на условиях ипотеки, в схеме участвует местный ипотечный банк Umpqua Bank. На старт-ап Loftium возложены функции риэлтера и оценщика. Выбранный покупателем дом будет оцениваться старт-апом с точки зрения возможности генерирования дохода от сдачи одной изолированной комнаты в краткосрочную аренду через AirBNB.

Предлагаемые AirBNB деньги в размере до 50 тысяч долларов должны быть направлены на совершение покупателем недвижимости первого взноса или задатка за покупку, в отсутствие которого получить ипотечный кредит от банка невозможно.

Несомненно, превращение собственного дома на три года в гостиницу является значительным неудобством для хозяина и членов его семьи, и перед такой покупкой он должен будет не только с калькулятором в руках посчитать финансовую выгодность ему предлагаемой AirBNB сделки, но также возможные моральные издержки. С другой стороны, огромным препятствием для получения ипотечных кредитов значительной частью граждан является отсутствие у них возможности мобилизовать одномоментно собственные значительные средства на совершение первого взноса или уплату задатка, и для них предложение AirBNB может являться выходом из существующего затруднения. В общем, есть о чем подумать.

Сейчас все прочие леттинговые и риэлтерские агентства США и Великобритании, а также некоторых других стран Европы ждут, что получится из задумки AirBNB. Если идея станет успешной, то разработанную AirBNB схему участия в финансировании приобретения жилья представителями среднего класса немедленно подхватят все интернет-сервисы и агентства по обе стороны Атлантического океана.

Регулирование

Чиновники любой страны беззаветно служат интересам народа. Если народ этого не понимает, значит, это очень глупый народ и его следует вразумить.

Есть такое странное понятие "высшие интересы государства". Что это такое, не знает в точности никто. Но оно есть. Гражданам может быть не выгодна и не удобна назойливо предлагаемая им к использованию властями система разрешений, запретов и ограничений, но это не имеет никакого значения. Ведь есть же высшие интересы государства.

Нечто подобное сейчас происходит в связи с попытками установить регулирование бизнеса AirBNB, и чем больше увеличивается масштаб деятельности этого интернет-сервиса, тем настойчивее раздаются из министерств и ведомств голоса о том, что коммерческой инициативе граждан на рынке краткосрочной аренды жилья пора положить конец.

Впереди всей планеты выступает Республика Ирландия, что выглядит очень странно на фоне тех значительных успехов, которые достигло правительство этой страны в создании у себя одной из ведущих европейских площадок новой экономики.

Почему-то у ирландских чиновников сложилось представление, что, в отличие от других интернет-гигантов, именно деятельность AirBNB в их стране таит в себе наибольшую опасность.

Вот главные аргументы в пользу введения системы запретов и ограничений на краткосрочную сдачу жилья в аренду через сервис AirBNB в Ирландии.

Слабый и дефицитный рынок жилья. Поскольку людям выгодно сдавать жилье в краткосрочную аренду, то им невыгодно сдавать его в длительную аренду или выставлять на продажу. Соответственно, многие молодые ирландцы лишены возможности обзавестись жильем, хотя бы на условиях долгосрочного найма.

Дублин - город маленький, а наиболее востребованными предложениями в базе данных AirBNB являются квартиры и комнаты в районе исторической застройки. Таких предложений уже свыше 600. Люди специально переезжают на окраины города или даже за его пределы, чтобы выставлять свое жилье в центральном районе на сайте AirBNB. Центр города постепенно лишается своих резидентов, что отрицательно влияет на весь мелкий и средний бизнес в районах исторической застройки, особенно, в нетуристский сезон.

Налоги. Для многих ирландцев краткосрочная сдача жилья в аренду стала видом индивидуальной предпринимательской деятельности. При этом никакого разрешения на такую деятельность у них нет, и налоги, соответственно, они никакие с полученных таким образом доходов не платят.

Понятно, что все приведенные аргументы немедленно вызывают сладостный зуд у чиновников. Рука сама тянется к бумаге и крупно выводит на листе заглавие "Регулятив".

Будем справедливы. Ирландские власти не обрушили на головы своих граждан неожиданно с первого числа очередного месяца плоды своих законотворческих трудов в области рынка краткосрочной аренды. Подготовленные ими нормативные предложения они все же представили к публичному обсуждению и направили в AirBNB для получения от компании встречных предложений.

Вопрос о лицензировании предпринимательской деятельности граждан по краткосрочной сдаче в аренду своего жилья AirBNB предложил решить компромиссно. Предпринимателями считать только тех граждан, которые извлекают арендный доход в течение свыше полугода, т.е. 183 дней в течение года. Такими гражданам должны быть получены лицензии на осуществление арендных операций с собственным жильем как предпринимательской деятельности.

Также интернет-сервис предлагает вводить пороговое значение количества "арендных ночей" только для тех лиц, которые сдают в наем жилье, в котором сами не живут. Если речь идет о сдаче в наем отдельных комнат в квартире или доме, где постоянно проживают сами хозяева, то, по мнению AirBNB, данная их деятельность не должна рассматриваться в качестве предпринимательской вне зависимости от количества "арендных ночей".

Во-первых, наличие, даже постоянное, гостей в жилом объекте, где также проживает его собственник, не изменяет ни в чем статус жилища. Оно как было полностью оккупировано его хозяином, так и продолжает оставаться таковым.

Во-вторых, комнаты сдают наименее состоятельные граждане. Часто такая аренда является важнейшим или даже единственным источником дохода для матерей-одиночек, инвалидов, других социально уязвимых групп людей. Требовать от них получения бизнес-лицензий, прикрываясь словами о защите общественных интересов, по крайней мере, цинично.

Власти настаивают, что бизнесменами следует признавать всех граждан, которые сдают свое жилье более 90 дней в течение года. Как выяснили статистики, это 48 процентов всех арендодателей, и именно их государство хочет заставить получить лицензии.

По сведением самого интернет-сервиса в 2016 году в среднем в Ирландии каждый жилой объект (дом, квартира, комната) сдавались 51 день в течение года, и средний доход арендодателей составил около 5 тысяч фунтов. Если говорить о сдаче в краткосрочную аренду односемейных домов полностью, т.е. без хозяев, то 85 процентов таких домов сдавалось менее чем 160 дней в течение года, и только 16 конкретных объектов были заняты жильцами 320 дней и более.

Дискуссия продолжается, но уже понятно, что власти Ирландии намерены "закрутить гайки" до упора.

Сегодня уже озвучивается идея, что даже 90 дней аренды в течение года это уже не просто бизнес, а какое-то сверхпредпринимательство. И следует считать коммерсантом любого, кто сдает свое жилье хотя бы на 60 дней в течение года. Все такие граждане должны выстроиться в очередь за получением лицензий. При этом ссылаются на опыт Амстердама, где введен именно 60-суточный порог для определения краткосрочной аренды в качестве бизнеса.

Также предлагается само понятие краткосрочности аренды ограничить конкретным количеством суток, а именно, пятью.

Тот хозяин жилого объекта, который заявляет свое жилье для сдачи в аренду посредством интернет-сервисов, не вправе указывать срок аренды свыше 5 суток. Т.е. по прошествии этих пяти дней обязательно должен быть хотя бы суточный перерыв в аренде. Гости не могут заселяться один за другим непрерывным потоком.

Смысл этого ограничения не вполне понятен. Возможно, единственной его целью является специальное создание надуманных административных неудобств для арендодателей с тем, чтобы изменить их позитивное отношение к краткосрочной аренде как к своему мелкому бизнесу.

Наконец, предлагается ввести и такое ограничение. В случае с односемейным домом или квартирой, в любой момент времени в аренде могут находиться не более двух изолированных комнат одновременно, и в любую ночь арендаторов должно быть не более четырех. В случае с многоквартирным домом в любой момент времени в краткосрочной аренде могут находиться не более 1/5 части всех квартир или комнат в квартирах, расположенных на одном и том же этаже. Считается, что таким образом защищаются права соседей слишком коммерчески прытких арендодателей.

Собственники, которые обратятся за получением лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по сдаче своего жилья в краткосрочную аренду, должны будут представить согласие управляющей многоквартирным домом организации (если речь идет о квартире в таком доме или комнате в квартире многоквартирного дома).

Когда знакомишься с подобными правилами, начинаешь понимать практическое значение и смысл известного выражения "мелочное правовое регулирование".

Вслед за "Аиром"

Очень любопытной и свежей во всех смыслах новостью является сообщение о проекте путем использования бизнес-модели краткосрочной аренды жилья решить в Великобритании общегосударственную проблему нехватки фонда больничных коек.

Идейным вдохновителем плана, получившего название "NHS AirBNB plan" (от названия британской системы медицинского обслуживания граждан National Health Service - NHS), является медицинский старт-ап CareRooms, который занимается продуцированием и внедрением неординарных технологических и организационных идей, призванных "оздоровить" британское здравоохранение.

Идея очень проста. С тем, чтобы граждане, находящиеся в реабилитационном периоде после проведенных в их отношении хирургических операций и других медицинских процедур, не занимали в госпиталях дефицитные койко-места, госпитали должны арендовать на короткий срок изолированные комнаты у окрестного с госпиталем населения, нуждающегося в дополнительном источнике дохода и согласного размещать у себя выздоравливающих соотечественников. Ориентировочная цена аренды может составлять около 50 фунтов за ночь.

Изолированная арендованная комната будет оснащена постоянно включенной он-лайн видеокамерой, которая позволит младшему персоналу госпиталя постоянно следить за внешним состоянием своего пациента, и в случае возникновения подозрений в ухудшении самочувствия или возникновении каких-либо иных проблем - немедленно выезжать на место.

Речь, конечно, идет только о тех пациентах, присутствие которых в чужом жилище никак не скажется на физическом и психическом здоровье самих хозяев.

Предложение вызвало шквал самой жесткой критики. "Игра со смертью!", "Плевок в святые принципы медицинского призрения граждан!", "Умрем, но оставим пациентов рядом с собой!" и тому подобные заявления представителей британского медицинского официоза заполнили собой все новостные ленты. Больше всего возмущались, естественно, не сиделки и не медсестры, в массовом порядке увольняющиеся из британских больниц в связи с невыносимыми условиями работы за нищенскую зарплату. Гневаться изволили медицинские чиновники в дорогих костюмах и модных галстуках.

Чуть позже вся эта пена спала, и британская медицина задумалась. Никакие крики и ругань проблему не решили. Она осталась. Коек в госпиталях, рассчитанных на массового пациента, катастрофически не хватает, и суточные расходы на содержание каждого находящегося в состоянии реабилитации пациента, которого, в принципе, уже можно было бы не держать в больнице, разрушают и без того дефицитные бюджеты больниц. Они заведомо выше предлагаемых 50 фунтов за ночь на койке в арендованной поблизости от госпиталя квартире или изолированной комнате.

В общем, некоторые госпитали уже решили рискнуть, хотя бы на уровне пилотного или экспериментального проекта, заручившись, естественно, полным согласием на это самих участвующих в проекте пациентов.

Снапшот

На снимке представлен "снапшот" (snapshot) с сайта CareRooms, приглашающего сердобольных и нуждающихся в деньгах граждан получить возможность зарабатывать до 1 тысячи фунтов в месяц за счет сдачи госпиталям в краткосрочную аренду изолированных комнат в своих квартирах и домах. Крупным шрифтом выделены три главных условия - незанятость помещения другим проживающим, наличие кровати и доступность санузла.

Сейчас CareRooms намерена разместить таким образом первых 30 пациентов университетского госпиталя Southend в Эссексе и представить результаты эксперимента общественности и медицинским начальникам.

Начало реализации эксперимента отнесено на декабрь текущего (2017) года. До этого времени между собой должны договориться госпиталь и два муниципалитета, на территории которых расположены предполагаемые к участию в эксперименте жилые объекты. Также должен быть сформирован бюджет проекта для оплаты аренды и сопутствующих расходов, в частности, транспортных, по установке видеокамер, приобретению белья и т.п. Наконец, медицинское руководство должно убедиться в наличии полных гарантий безопасности пациентов на их новых местах. В тюрьму садиться никому не хочется.


Проблема субаренды

В целом ряде случае жилье в краткосрочную аренду на сайте AirBNB и сайтах других леттинговых агентства предлагают не собственники, но арендаторы. Возникает проблема краткосрочной субаренды с целью извлечения арендатором дохода от использования чужого для него имущества.

В подавляющем большинстве случае, и это истинно не только для американских или английских собственников жилья, но и для российских тоже, арендодатели категорически запрещают передачу арендаторами жилья в субаренду как в целом, так и в части каких-либо отдельных помещений, например, отдельных комнат или даже их частей.

Я, например, в своей практике ни разу не встречал договор аренды квартиры, в котором не был бы специально оговорен и подчеркнут такой запрет.

Однако, рынок арендуемого жилья в России и в Британии отличаются друг от друга коренным образом. У нас это не рынок вовсе, а приватный междусобойчик. Арендатор с участием самозванного якобы агента или без него, но всегда видит собственника жилья и договаривается с ним напрямую. Ежемесячно встречается с собственником для передачи денег и часто отмечает следы пребывания хозяина в квартире в свое отсутствие. Некоторые хозяева любят проверять состояние своих сданных в аренду квартир тайком, и эти визиты включают в себя пересчет дешевых оловянных ложек, тщательный осмотр каждого пятна на обоях и т.п.

В Великобритании и США рынок аренды жилья является рынком в полном значении этого понятия. Он официален и масштабен. В аренду сдаются квартиры в огромных многоквартирных домах или целые районы таких домов. Как правило, в крупных городах арендаторы не только никогда не видят собственников жилья, но даже не знают их имен или названий. Все общение сводится к выяснению отношений с управляющими компаниями, а сами собственники или, как сегодня принято говорить, конечные бенефициары компаний-собственников в это время пребывают на постоянном месте жительства где-нибудь на Барбадосе или Антигуа.

Длительная аренда жилья в Британии это, как правило, наследуемая аренда на 99 лет, т.е. с точки зрения арендатора он становится практически собственником квартиры, и это провоцирует у жильца возникновение идеи об извлечении за счет использования арендуемого жилья дохода. Тем более, что условия арендного договора часто позволяют толковать всякие указанные в договоре запреты и ограничения различным образом. Самое же главное заключается в том, что британский хитрый арендатор, в отличие от российского, не несет риска личного внесудебного разбирательства с хозяином квартиры. Даже в случае грубого нарушения правил аренды британца из квартиры немедленно с вещами не выкинут, и на разговор с ним не приедет бригада крепких мужчин - знакомых и друзей хозяина, так что мордобой исключен.

Поскольку в Британии условия арендного договора анализируются не в ходе драки на лестничной площадке, а в суде, то нет ничего удивительного, что уже случился судебный спор, связанный с толкованием условий аренды в смысле наличия или запрета сдачи арендуемого жилья в краткосрочную субаренду, так называемое "дело AirBNB" - "AirBNB case"), хотя сам интернет-сервис в этом споре не участвовал вовсе.

Спор возник между жильцом-арендатором и управляющей компанией многоквартирного дома, и был рассмотрен сперва первой инстанцией Трибунала по разрешению земельных и арендных споров - First-tier Tribunal (Property Chamber), а затем апелляционной инстанцией - Upper Tribunal (Land Chamber). Решение по апелляционной жалобе было оглашено в прошлом, 2016 году, поэтому прецедент можно считать наиболее актуальным.

Данный Трибунал, несмотря на свое название, является обычным специализированным судом гражданской юрисдикции. В нашей стране в силу некоторых исторических традиций термин "трибунал" вызывает самые мрачные ассоциации. В Великобритании трибуналами именуется ряд судов специальной подведомственности споров. В частности, помимо Судебной палаты (трибунала) земельных споров, существуют Палаты (трибуналы) по рассмотрению трудовых споров, налоговых споров, споров по вопросам гражданства, иммиграции и натурализации, а также некоторые иные трибуналы со своей специальной подведомственностью.

Официальные учетные данные: Nemcova v Fairfield Rents Ltd [2016] UKUT 303 (LC).

Арендатор квартиры в многоквартирном доме г-жа Nemcova (Немкова или Немцова, определить правильное произношение фамилии не представляется возможным), судилась с управляющей компанией своего дома "Fairfield Rents Ltd".

Г-жа Немкова являлась арендатором квартиры на срок 99 лет, что превратило ее в фактического собственника жилья, но не делало собственником юридическим.

Заключенный между г-жой Немковой и управляющей компанией, действующей от имени собственника, стандартный договор долгосрочной аренды включал в себя несколько специальных договорных условий (ковенантов - covenants), т.е. запретов и ограничений, направленных на препятствование использованию арендатором квартиры в каких-либо целях, отличных от обычного понимания бытового использования жилплощади.

В частности, согласно договору, предоставленное арендатору жилье "не подлежало использованию в каких-либо противных закону или традиционным нравственным принципам целях, а также в любых иных целях, отличных от непосредственно личного проживания арендатора (private residence).

Также арендатору запрещалось совершать какие-либо действия, которые могут причинить неудобство, снижение комфорта жизни или иной вред собственнику дома и квартиры, управляющей компании, соседям по дому, а также собственникам или любым пользователям соседствующих с домом объектов движимого и недвижимого имущества.

В общем, г-жа Немкова должна была просто тихо и спокойно жить в арендованной ей квартире, и ничего больше.

Так считала управляющая компания, но так вовсе не считала сама г-жа Немкова.

От бдительных соседей г-жи Немковой не скрылось, что у нее в квартире периодически появляются посторонние лица. Небольшой серфинг по сайтам леттинговых агентств выявил, что она предлагает свое жилье в краткосрочную аренду на портале AirBNB.

Соседи немедленно привлекли к рассмотрению этого безобразия управляющую компанию, и та обратилась в Трибунал с заявлением об определении этим судом факта нарушения г-жой Немковой установленных договором аренды запретов и ограничений, что могло впоследствии стать основанием для расторжения договора аренды и выселения предприимчивой дамы.

Существенным обстоятельством являлось то, что квартира г-жи Немковой располагалась в жилом блоке, в который, помимо ее квартиры, входило также несколько квартир ее соседей. Доступ в блок был отгорожен запирающейся дверью, которой стали пользоваться чужие люди, что совершенно не понравилось соседям г-жи Немковой.

До начала рассмотрения спора по существу, выяснение отношений между г-жой Немковой, ее соседями и управляющей компанией продолжилось. В результате управляющая компания сочла несправедливыми обвинения соседей в том, что гости г-жи Немковой создавали излишний шум и бытовые неудобства в использовании общего имущества дома, и этот пункт обвинений был исключен из судебной жалобы. Единственной претензией к ответчице осталось только обвинение ее в совершении гражданского правонарушения в форме неисполнения установленного договором аренды запрета на использование квартиры любым образом, помимо личного проживания (private residence).

В ходе судебного заседания г-жа Немкова не стала отрицать очевидное. За истекшие до начала судебного слушания 12 месяцев она пускала в свое жилье субарендаторов семь раз, причем подошла к этому делу солидно. Свою квартиру она выставила в листинг не только AirBNB, но также в листинг еще одного крупного леттингового интернет-сервиса HolidayLetting, давала объявления о приглашении краткосрочных жильцов на сайте TripAdvisor, и даже завела свой собственный сайт-визитку. В суде г-жа Немкова утверждала, что среди всех ее гостей были только солидные лица, приезжавшие в Лондон по служебной надобности, и не было ни одного туриста.

Свое право на сдачу жилья в субаренду г-жа Немкова защищала со ссылкой на то, что она не просрочила к оплате ни одного коммунального платежа, постоянно следила за квартирой и производила необходимую уборку. В период между визитами субарендаторов она действительно проживала в квартире. Г-жа Немкова настаивала, что ее квартира не утратила ни одной характеристики места "личного проживания", поскольку не использовалась ни для каких иных целей, кроме проживания физических лиц. Г-жа Немкова просила суд установить различие между долгосрочной арендой и кратковременной сдачей жилья в поднаем, что по всем своим условиям составляет различные институты частного права. Арендатор обязан содержать свое жилье, оплачивать коммунальные услуги. Арендатор вправе защищать свои права от посягательств на них со стороны третьих лиц и даже самого собственника. Никаких подобных прав и обязанностей краткосрочные субарендаторы (гости) не имеют. В определенном смысле, такие гости даже не являются субарендаторами, но только временными постояльцами, временными оккупантами недвижимости. Ведь не считает же никто постояльцев гостиниц краткосрочными арендаторами гостиничных номеров. Равно как никаких субарендных отношений не возникает при допуске для проживания родственников. При том, что такое проживание может иметь возмездный характер, например, путем возложения на проживающего временно родственника обязанности нести часть расходов по оплате коммунальных и арендных платежей хозяина квартиры.

Суд первой инстанции не внял доводам г-жи Немковой, приняв решение об удовлетворении жалобы управляющей компании и о признании арендатора нарушившим одно из самых существенных условий договора аренды - запрет на передачу его в субаренду. Суд, однако, разрешил г-же Немковой подать апелляционную жалобу на это решение, указав, что только более высокая судебная инстанция вправе предоставить исчерпывающе правильное толкование понятия личного проживания, и сослался на отсутствие какого-либо прецедентного материала по данному вопросу.

Г-жа Немкова воспользовалась приглашением к апелляции, но и в апелляционной инстанции потерпела неудачу.

Апелляционная инстанция обсудила в своем решении по жалобе несколько проблем. Во-первых, было указано, что толкование условий договора аренды на предмет возможности сдачи арендатором жилья в поднаем строго зависит от использованных в каждом конкретном договоре слов, выражений и самого контекста формулировок. Таким образом, апелляционная инстанция отказалась предоставлять всем гражданам Великобритании общеприменимое правило, судебный прецедент.

Во-вторых, апелляционная инстанция в ходе толкования договора указала на то, что длительная аренда, как в данном случае на срок 99 лет, конечно, подразумевает, что в течение этого срока в квартире арендатора могут появляться посторонние граждане. Сданная в аренду квартира - это не тюремная камера. Арендатор не может не понимать, что сдавая квартиру в аренду фактически пожизненно, он допускает проживание в ней не только другой стороны договора. Квартиру могут время от времени занимать также какие-то иные лица (оккупанты), сами по себе арендаторами не являющиеся.

В третьих, стандартные условия договора долгосрочной аренды допускают достаточно большую свободу арендатора в распоряжении арендуемым жильем. Помимо передачи права аренды в порядке наследования, арендатор может также уступить это право другому лицу прижизненной сделкой. Запрещено только отчуждать право аренды частично, т.е. на долю жилплощади, а также запрещено отчуждать право аренды в течение последних семи лет до истечения срока найма жилья.

Долгосрочный арендатор предстает в своих отношениях с третьими лицами почти как собственник квартиры, но означает ли это, что он также может пускать в нее гостей за плату (краткосрочных субарендаторов или постояльцев)?

Всем своим рассуждением апелляционная инстанция подходила к тому, чтобы признать возможным для долгосрочного арендатора сдавать арендуемое жилье в поднаем. Но этого не произошло. В силу вступил такой аргумент, как наличие в договоре аренды с г-жой Немковой определенного артикля "the". Он-то все и испортил.

Наличие этого артикля в запрете на использование квартиры каким-либо иным образом, кроме личного проживания (the private residence) означало, что речь идет о проживании только данного конкретного, поименованного в договоре аренды лица, т.е. самой г-жи Немковой. Если бы артикль был неопределенным "a", то апелляционный суд принял бы решение в ее пользу.

Действительно, указал суд, г-жа Немкова, допуская в свое жилье кратковременных возмездных постояльцев, этим своим действием принцип "личного проживания" не нарушила. Она не устроила в квартире ни склад, ни цех по пошиву одежды, ни притон. Но требование о личном проживании в данном договоре аренды относится не к самому этому принципу и правилу вообще, безличностно, а персонально к госпоже Немковой, поскольку в данном условии договора фигурирует определенный артикль.

При этом суд вовсе не смутил возмездный характер проживания гостей в квартире. Допуск постояльцев за плату, с точки зрения суда, не изменяет принцип использования жилья для личных бытовых надобностей. Просто эти личные бытовые надобности на несколько суток становятся надобностями не арендатора, а его постояльцев, которые в квартире также только ночуют, едят, моются, смотрят телевизор, а не устраивают из нее фабрику или ночной клуб.

Суд также указал, что не имеет значения и мотив пребывания гостей в квартире ответчицы, являлись ли такие гости туристами или приезжали в командировки по служебным надобностям.

Наоборот, апелляционный суд специально заострился на проблеме срока нахождения постояльцев в квартире для цели определения временного жилья местом их "личного проживания" или "местом жительства".

Суд указал, что понятие проживания или места жительства предполагает известную длительность использования гражданином жилья, поэтому гость, остановивший на ночлег на одни или двое суток не может считать место своего ночлега местом проживания или местом жительства. Соответственно этому возникает парадокс толкования данного условия договора. Чем меньше срок пребывания возмездного гостя в чужом для него жилье, тем больше оснований для признания арендатора этого жилья нарушителем запрета на сдачу квартиры или ее части в поднаем, поскольку при очень коротком сроке поднайма жилье не может считаться используемым в качестве места жительства гостя. Если кратковременные гости при этом сменяют друг друга один за другим, что означает длительное отсутствие в квартире ее арендатора, это означает, что сам арендатор также перестает проживать в квартире, чем нарушает установленный в договоре запрет на использование любым образом, кроме постоянного личного проживания.

Наконец, апелляционный суд оценил и аргумент неудобства для соседей.

Суд первой инстанции в своем решении прямо указал на то, что отношения между арендодателем и арендатором и условие о запрете субаренды самым непосредственным образом затрагивают права и интересы соседей, поскольку не требует доказательств тот факт, что соседи предпочитают жить рядом с длительным, постоянным жильцом, а не рядом с возникающими каждый день заново посторонними незнакомыми лицами.

Апелляционная инстанция оценила данный пассаж в решении суда первой инстанции в качестве чисто спекулятивного. Например, если бы постоянный сосед был алкоголиком и дебоширом, все прочие жильцы не только на этом этаже, но вообще во всем доме с удовольствием согласились бы заменить такого, с позволения сказать, "резидента" на пусть и многочисленных, но приличных временных постояльцев.

Влияние на интересы соседей запрет на субаренду жилья, конечно, имеет, но он не должен рассматриваться в качестве определяющего аргумента, указал апелляционный суд.

В общем, г-жа Немкова свое дело проиграла, и была признана злостной нарушительницей существенного условия договора аренды, что дало управляющей компании право требовать ее выселения. Не знаю, воспользовалась ли компания этим правом, либо удовлетворилась тем страхом, который угроза выселения произвела на г-жу Немкову.

Само решение апелляционной инстанции Трибунала стало руководством для всех британских леттинговых агентств, их юристов, для арендаторов, выставляющих свои "места постоянного личного проживания" на сайты AirBHB и других интернет-сервисов краткосрочной аренды.

Что касается нас, российских юристов, то рассуждения британского апелляционного Трибунала заслуживают нашего внимания в качестве яркого примера учета судом филологических тонкостей в ходе толкования договорных условий с целью выявления действительного или подразумеваемого содержания волеизъявления сторон договора.

И не будем забывать, конечно, что пока это решение является единственным судебным актом, отражающим правовую позицию суда по вопросу о правомерности сдачи арендатором занимаемого им жилья в краткосрочную субаренду при наличии явно или неявно установленного в договоре аренды запрета на совершение такой сделки.


Интернет-сервис AirBNB является одним из самых больших и ярких примеров ведения бизнеса в так называемом секторе "распределенной экономики" (sharing-economy sector). Имеется в виду, что, предоставляя пользователям свой программно-аппаратный комплекс, компания агрегирует (собирает) в одной точке (на единой интернет-площадке, т.е. на своем портале) встречные экономические и любые другие интересы людей, которые в отсутствие такого агрегатора, каким является AirBNB, никогда бы не встретились, а потому не получили бы тех моральных и экономических выгод, которые стали возможны только благодаря агрегатору.

Одни люди (например, в Чили) захотели сдать свое жилье в аренду. Другие люди (например, в Гренландии) давно хотели прилететь в Чили, чтобы пожить недельку-другую на чьей-нибудь квартире. Сервис AirBNB предоставил им такую возможность. Гренландцы получили чувство глубокого удовлетворения, а чилийцы - денежки.

Деятельность AirBNB сегодня постоянно вызывает дискуссии о путях развития не только экономических отношений, но также и законодательства. В данном случае, законодательства о коммерческом посредничестве и об аренде недвижимости.

Является ли интернет-сервис коммерческим посредником, ведь он не просто посредничает между арендатором и арендодателем, подобно российским агентам в сфере найма жилья, которые, как известно, вообще никому ничего не обещают и ни за что не отвечают.

AirBNB обещает предоставление комфортабельного временного жилья по указанной в листинге цене, хотя сам никакого жилья не имеет. Не является ни его собственником, ни иным владельцем. Иными словами, обязывается за других и почти всегда самостоятельно определяет одно из самых существенных условий договора аренды - ставку арендной платы.

Еще больше споров вызывает характер отношений, возникающих при вселении гостя в предоставленное ему на короткий срок жилье. Возникает ли в данном случае краткосрочная аренда, либо это какое-то новое правоотношение, либо все же краткосрочная аренда, но осложненная некоторыми специфическими условиями? Может быть, это не аренда вовсе, а оказание услуг гостиничного типа? Ведь при аренде, пусть даже краткосрочной, неизбежно возникает вопрос о владении, что звучит достаточно странно в отношении постояльца, остановившегося в чужой квартире только для того, чтобы переночевать, утром умыться и уйти.

Все дискуссии подобного содержания пока еще не вышли в широкое общественное пространство по той причине, что конфликты и споры между леттинговыми сервисами, хозяевами жилья и гостями еще не достигли того критического количества, когда в стихийно возникшие на рынке отношения начинает вмешиваться государство. Это обязательно произойдет однажды, и даст повод для того, чтобы задуматься о юридических проблемах краткосрочной аренды жилья по гостиничному типу уже более предметно, а не в виде самого общего обзора.


Дополнение

Там, где начинаются разговоры про какую-либо прибыльную активность граждан, осуществляемую ими вне установленного государством разрешительного порядка, там немедленно заводится речь о налогах.

Далеко за примерами ходить не нужно. В нашей с вами родной стране периодически то возникают, то затухают инспирированные налоговыми органами дискуссию по поводу "нетрудовых" доходов граждан, сдающих свое жилье в аренду. Частников-арендодателей хотят выявить, обложить лицензиями и, конечно, поборами. Пока этого, к счастью, не случилось, и от хозяев сдаваемых внаем квартир и комнат пока ждут хотя бы того, чтобы им стало стыдно за свое поведение и за отказ от понимания тяжелой экономической ситуации в стране, из которой она не может выбраться, по моему, вот уже тысячу лет, со времен Киевской Руси.

Налоговики везде одинаковы. Сфера краткосрочной аренды жилья с использованием он-лайн сервиса AirBNB не дает спокойно спать фискалам всех стран, где этот сервис доступен.

В Великобритании, однако, ситуация чуть сложнее. Дело в том, что в этой стране применяется вычет из налоговой базы по доходам от сдачи в аренду жилой недвижимости. Размер вычета составляет 7,5 тысяч фунтов в год. Т.е., получив в целом за год от своих арендаторов, допустим, 10 тысяч фунтов, только две с половиной тысячи из них лэндлорд (арендодатель) включит в налогооблагаемую базу по своему подоходному налогу.

Данная налоговая льгота применяется для того, чтобы стимулировать динамичность развития рынка аренды жилья. Этой мерой государство вносит свой вклад в то, чтобы жилье строилось и покупалось в качестве объекта инвестирования средств граждан и с целью последующей сдачи его в аренду.

Льгота, однако, изначально и всегда была ориентирована на поддержку рынка долгосрочной аренды. Только этот вид аренды является реальным инструментом решения проблемы бездомной молодежи, которая не в состоянии купить жилье, но может позволить снять для себя хоть какую-нибудь жилплощадь.

Краткосрочная гостевая аренда совершенно выпадает из всей концепции поддержки государством арендных отношений в жилом секторе. При этом исключений из правила о применении налогового вычета пока нет, и арендодатели квартир и домов на сутки или чуть больше пользуются ровно той же налоговой льготой, что и долгосрочные лэндлорды.

У бюджета, как считают чиновники, образуются существенные выпадающие доходы, не оправданные никакими экономическими и социальными резонами.

Под действие льготы не подпадают те доходы, которые извлекаются от сдачи в аренду так называемого "отпускного" жилья. Переводя на русский язык, дачных строений в местностях, завоевавших популярность в качестве мест загородного отдыха. Речь, в первую очередь, конечно, идет о побережье.

Вероятно, именно к такой загородной дачной аренде будет приравнена гостевая краткосрочная сдача жилья в аренду в городах с тем, чтобы лишить арендодателей налоговой льготы.


И еще одно не вполне приятное для потребителей сервиса AirBNB обсуждение заняло новостные ленты текущей осенью.

Интернет-сервис полунамеками и многозначительными недосказанностями был фактически обвинен в создании комфортных условий для проявления преступной активности.

Выяснилось, что посредством краткосрочной аренды квартир на сайте AirBNB очень удобно устраивать, не знаю, как они называются по-английски, воровские малины. Точнее, места размещения временных точек продаж запрещенных веществ, проще говоря, наркотиков.

Отсутствие любых проверок личностей арендаторов при краткосрочной аренде жилья означает, что воспользоваться сервисом может кто угодно и для каких угодно целей. Одними из первых это преимущество оценили наркодилеры. Им больше не надо осуществлть свой бизнес по классическим киношным схемам тайных встреч в автомобилях и на заброшенных фабриках. Теперь на несколько дней можно комфортно размещаться за вполне приемлемую плату в домах и квартирах из каталога AirBNB.

И хотя сам сервис здесь совершенно ни при чем, приятными для него все эти разговоры назвать никак нельзя. Очень уж он подозрителен, этот интернет-агрегатор и флагман новой экономики. Тем более, что американский.


На главную страницу

©    Дробышев Павел     ©     Paul Drobyshev